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土石方成本的前期策划

三是：石方的计量方式：对于单独小量不规则的石方，则只能采用现场丈量，体积预估，三方确认的原则进行计量；

如果是成片的石方，则一定要采用方格网来进行测量，方格网的选取，可以根据现场的实际情况，三方商讨确定。

切不可直接在草签单中注明一下石方的工程量，因为石方涉及金额较大，这样的收方单数据无可追溯性；

四是、场内转运土方再次外运，是否计算松散系数的问题，一般情况下是不予计算松散系数的，但是如果合同中并未明确约定，后期有可能出现索赔风险；

D、界面划分：界面划分一定要清晰（土方与总包、土方与支护、土方与桩基、土方与园林）；

一是：土方与总包，一般大开挖土方为土方单位，清槽、侧壁，房心，基坑基槽土方为总包单位施工。

对于地库侧壁回填与地库顶板回填，在有条件的情况下，建议归为总包施工（有的地区垄断性较高，无法归为总包的除外）。

二是：土方与支护，两个工程的交界面主要存在基坑边坡的平整度的问题，如果平整度不够，则支护单位需要重新进行边坡修整才能进行支护。如果界面划分不清，则容易导致最终支护单位的索赔。

如果支护形式相对简单，则建议在同等价格条件下，将支护工程委托给土方单位施工，则不会出现界面划分问题；

如果支护形式稍偏复杂，土方单位没有相应的资质和施工能力，则需要进行分开，在分开时需要在土方合同中进行约定：土方修坡的平整度需要通过支护单位的验收方可。同时在支护单位的合同清单中要注明：支护的综合单价需要包含人工修坡。

三是：土方与桩基，对于某些地区垄断较为严重，就连人工挖孔桩的土方也必须由土方单位进行外运。

那么此时应在桩基招标清单中注明了，成孔土方由土方单位负责外运，桩基单位出土后，由于没有归堆，或者土方归堆过于零碎，导致土方单位需要进行二次归堆之后，才能一次开挖装车，此时土方单位会要求进行索赔签证；

这种情况需要在桩基清单中务必进行备注：成孔土方必须按照甲方的要求 ，在场地内进行成堆堆放。

其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方单位进行商议，尽量达成一致的要求，避免后期签证。

四是：土方与园林，两者主要存在于种植土与景观土方塑形是哪个单位施工的问题，如果是景观单位施工，则相对较为简单。

如果垄断性较强，种植土与景观土方塑形必须由土方单位施工的话则必须在土方合同中约定，种植土源必须征得景观单位的认可。

最终验收需要景观单位参与 并且签字确认，避免后期景观单位因为苗木的死亡归咎于种植土不合格的原因；

土方工程过程实施中有许多要点，如果有策划、有预警、有方案，最终方案方能顺利实施，且成本可控；

A、大盘土方：忌讳分地块垄断，一定做到价格统一（对于一个大盘有三个以上地块的）

笔者正在经历的大盘（300万m2）土方，因为地块横跨几个村组，由不同的人来承包土石方工程，这里面带来以下几个隐患：

一是：大盘跨地块土方平衡将难以进行：

因为从A地块挖土，运输至B地块回填，如果只给B地块土方场内转运及回填的钱，则A地块老板肯定不会同意。

A地块老板觉得自己到口的肥肉被人抢了的感觉，而且各个地块承包人也会抱团不同意这样操作。

二是、大盘土方一般各个地块价格一定要统一：

但是各个地块承包人对于价格的期望不一致，导致最终土方承包价格不一样的话，将会带来巨大的隐患。

价格低的承包人肯定觉得吃亏，而且要想达成一致的价格非常困难，因为并没有一个领头的人来跟KFS谈判。

解决方案：在项目开发之初，必须意识到这样隐患的存在，在前期，想尽一切办法协调背后的村组，一个大盘只跟一个土方承包人进行谈判。

背后赚取的利润由各个村组之间自行分配，且承包人应获得各个村委会的联名签字确认。同意由某个承包人承包大盘土方；

当然上述解决方案是在没有办法引入招标机制的情况下才采用的。

B、预售节点：对于要赶预售节点，但又无法出土的情况，制定场内转运方案，并且进行报批；

作为项目成本，如果是为了赶预售节点，该增加的成本应该是要支持的，但是你一定要注意以下三点：

要点一，转几栋楼的土方需要慎重：

假设本地块有6栋楼，如果项目同事告诉你为支持预售节点，但是现在无法出土，需要场内转运6栋楼塔楼的土方，那么你要特别注意

栋楼是否同一时间推出？如果分期推出，是否可以只转运第一批预售的楼栋？下一批预售楼栋 看情况再定？

要点二，塔楼土方和纯地库土方的范围如何界定：

此时在同意工程部此种情况进行签证的同时，需要迅速的让工程部出具塔楼基坑的开挖转土方案。

工程部确认后，方可进行塔楼基坑的开挖，如果工程部没有方案，那么土方单位很有可能随便那么一挖，一栋主楼就可以多转100多立方。

要点三，开挖完成面标高收方确认：

开挖完成后，立马对开挖完成面进行标高进行收方确认，这样可以进行转土工程量的确认。

要点四，提前预警，避免二次转土：

此时成本应给出预警，需要工程同事注意土方对方位置（尽量避免堆放在塔楼位置），避免土方随意堆放，造成最终二次转土。

笔者经历过的血的教训，一次场内转运，工程部将一组团的土方堆放在二组团塔楼位置，原定二组团半年后开工，有充足的时间。

随后集团突然调整供货节点，要求二组团马上开工，为抢二组团供货节点，当二组团土方仍然不能外运时，部分一次转运的土方再次场内转运，增加无效成本。

C、运距增加，土方单位要调价如何解决？

如果土方是进行招标，则运距调整不建议调整单价，但是招标文件里面除了模糊的确定土方卸土场与运距由投标方自行考虑外，还要特别注明一点风险提示：

土方单位选定的卸土场需要考虑证件是否齐全，卸土区容量等各种情况，如果因为国家政策原因或者外界因素导致原投标单位选定的卸土场关闭或者无法使用，则运距的改变导致成本的增加，招标方不予承担。

如果只有单一对象的直接委托，则建议在合同中明确运距及卸土场位置。因为运距是影响土方外运单价的重要因素。

因为环保政策的收紧必然会导致部分卸土场关闭，如果运距调整，土方单位必然以此为理由向甲方要求调整外运单价。

此时，在直接委托合同约谈之时，需要确定运距变化导致的土方外运价格调整的原则。

但是这里要把握一个重要原则：新增加的运距，调价原则只保证增加土方单位因此而导致的成本增加，不能包含任何的利润。

一旦包含利润，则土方单位后期会以各种理由说需要增加运距，让甲方进行价格调整，而甲方确很难以核实卸土场的相关情况，因为卸土场除了与合作的车队进行对接以外，不与其他任何人进行对接业务问题。

D、基坑开挖图中的坑，你一定要注意

设计给出基坑开挖图的阶段，一般还在总图阶段，但是实际上在后期施工图审查过程中，承台的标高有可能会进行部分调整，导致已开挖的基坑需要进行二次开挖或者回填。导致土方单位的索赔。

一般二次开挖的方量均可以计取，但是索赔争议主要焦点在于：二次开挖的降效费用，是否给予的问题？

土方单位一般的诉求为，如果我一次性开挖完成，则效率要高很多，因为甲方原因导致二次开挖，相应的降低效率的问题，甲方应进行相应补偿。

所以设计给出的基坑开挖图，需要设计和工程同事进行签字确认。并且在合同中约定，如果开挖完成后应开挖标高需要进行调整，只计取二次开挖的工程量，其余费用不予计取。

土石方工程因其金额较大，工作成果不可恢复，故成为各大房企监察审计的重点，主要注意以下几个方面：

土方成本较为敏感，过程合规性与资料的合规性缺一不可，三大方面要重点关注：测绘方式，原始地貌，开挖方案；

A、测绘方式：自有测绘团队，外聘测绘团队，禁止土方自行测绘

一是自有测绘团队：

由于土方成本相对比较敏感，有的小型地产公司老板有自有测绘团队（俗称“近卫军”），也有局部大型房企有自己的土石方部门（例如：BGY）。

如果存在这种情况，项目上应书面邀请内部部门到场测量。为什么要书面？一是留下依据，二是如果对方未及时到场测量，为推进开工，可聘请外部测量单位测量，以此作为免责依据。

二是外聘测绘公司

因为测绘金额较小，可进行地区公司集采，可及时配合项目进行测绘。也有地产公司考虑到测绘偏差，同一地块采取两家测绘公司进行测绘，以方量较少的测绘结果为准。

三是禁止土方自行测绘

不管采用何总测绘方式，对于大型土方测量都不可以让土方单位自行测量（除非某局部补充测量），否则测绘结果的准确性无法保证。

B、原始地貌：标高、照片、摄像缺一不可；

一是人员齐全，原始地貌测量到场的人员必须有：甲方成本部，甲方工程部，监理，测绘单位，土方单位，五方缺一不可。

而且理应全程跟踪测量，因为原始地貌标高测量涉及到测绘单位“手松手紧”的原则，对于土方标高的测量是有一定影响的；

二是方格网成果及签字的及时性，正常情况应当严格要求测绘单位：当天测绘，当天出成果，当天签字，避免数据被篡改的可能性； 

三是影像资料不可或缺，影像资料包括照片与录像：

照片：整个地块的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水沟，池塘，山坡，垃圾堆等），地块四周现状的照片，五方人员在现场共同见证的照片；

录像：整个地块的高空录像（采用无人机或高处录像），地块四周现状录像（开车沿地块四周一圈同时录像）

四是原始地貌特殊部位的标注，包括：未拆除的建筑物，明渠与水沟、池塘、需要补偿的菜地或者青苗的范围，需要破除的混凝土地面等特殊部位均应进行标注，如果场内有池塘，应先完成抽水，将淤泥表面的标高进行测量完成;

C、开挖方案：基坑开挖图、平衡方案提前报批；

一是、图纸及方案的提供：在开挖前，成本应组织工程设计根据原始地貌、总图及地库埋深，要求设计提供基坑开挖图（注意图纸的签字确认），并且与工程共同编制土方平衡方案。

二是、图纸及方案的报审：如果公司有相应的基坑开挖图及土方平衡方案的报审流程，则务必先完成流程审批后进行开挖，并且将审批流程抄送给监察审计部门。

如果公司无相应报审流程，则应在取得主管部门领导同意之后，书面抄送给监察审计部门，并且限定监察审计部门回复的时间，如未回复，视为同意；

三是、图纸或方案中的风险要点说明：土方在开挖之前，很多时候项目总图并未完成审批，或者有其他很多不确定的风险因素，应该在土方平衡方案中进行重点说明。

例如：开挖标高为暂定；暂无渣土证，出土受限，应外运的土可能需要内转；地库开挖的轮廓线有可能会调整等。

项目有可能根据现场实际情况，土方开挖方案及平衡方案可能会酌情做出相应调整；

这个风险要点说明，可以避免后期被监察审计部门指出：项目不按报审方案执行。

当然如果方案进行了大的调整，建议将方案重新抄送监察审计部门。如果只是小量变动，则由项目酌情处理。

D、注重沟通：事前邀请，事中合规，事后备案；

对于一个职业化和标准化程度比较高的公司，这点自然无须担心，公司自有章程。

如果对于中小型地产公司公司规章制度在土石方方便并不健全，作为成本人员应牢记以下沟通要点：

一是对于有自己测绘团队的公司

如果公司有自己的测绘团队，那么应提前书面或者邮件邀请公司测绘人员到场测绘，同时商议测绘时间，并且说明延迟测绘可能对项目造成的影响。

如果公司测绘人员因其他缘由（如：项目太多人手不够），那么则需要测绘团队那边进行书面回复。

这个动作的要点是：书面邀请（包括邮件），书面回复（包括邮件），抄送审计，表明自己已经尽到邀请的义务；

二是外聘测绘公司测绘

如果公司外聘测绘公司对原始地貌进行测绘，如果有可能尽量书面（函件或公司内部邮件）邀请监察审计到场旁站。

并且一定注明：如监察审计人员多久之前不回复或者无法到场，项目将直接开展测绘工作，视为公司监察审计人员无意见；

避免监察审计人员，事前不参与，事中无意见，事后找麻烦；

三是成果资料及时抄送监察审计

所有成果资料，包括不限于：影像资料，测绘方格网及测绘报告等应在三个工作日之内抄送（纸质文件或者公司内部邮件）给监察审计部门。

并且注明：请在几个工作日之内对抄送资料提出意见，如无意见，现场按照原始资料归档，并且开展相关工作；

这种情况适用在：监察审计人员并未参与过程测绘，避免待你土方开挖后，审计监察部门对原始资料提出意见，届时原始地貌被破坏，将无法再复核资料。

土方成本是项目开始成本管控的一个重点，也是一个难点，作为从业人员，应有清晰的思路去推进此项工作：

1.投拓前的土方踏勘：施工难度，地质地貌，市场调研，土方平衡，应有个大致的判断；

2.土石方的前期策划：调研土方稀缺情况相反的项目，土方富余可建议采用微地形，节地模式可大大节约土方成本，山体地块可做成坡地别墅；

3.土方价格因素调研：对调研途径，调研要素，调研价格进行了简要说明；

4.招标直委要点难点：招标方式，计价方式，计量方式，界面划分进行重点介绍；

5.过程实施要点难点：大盘土方，预售阶段，土方调价，基坑开挖图中的坑一一说明；

6.土石方监察审计关：测绘方式，原始地貌，开挖方案，阐述了三个方面的注意事项。